1980年以来，以开发商的出现为标志，中国花了26年时间进行房地产市场化转轨与探索。但在市场化转轨尚未完全融洽的现今，开发商队伍已经面临一重生死考验。有人说，由于自有资金比例的提高及日益趋紧的宏观调控，有二成到三成开发商行将破产。

实际上，有关开发商破产或出局一说并非今年才有。2003年夏天，央行发布通知，规定对手续不全、自有资金不全的项目不得发放贷款；2004年春天，国务院将房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上，行业洗牌、资金断裂、门槛提高等说法陆续充斥市场。随之而来的，是开发商队伍的一轮萎缩。住房建设体制改革的最初10年里，由于政府的有意识培育，1991年中国已有3700家开发商。2005年年底国家统计局的经济普查公报显示，全国开发企业已增至38000户。随着宏观调控的持续深入，清理和挤出效应将会加剧，在中国的局部区域，部分开发商已难以维系。

项目自有资金比例的提高是一剂猛药。在过去20年里，国内开发企业的自有资金率没有超过19%，那种以小资本玩转大项目、掏空银行的情况是很普遍的。当35%的自有资金比例规定实行后，银行又提升了风险防范意识，原来的那种小资本、小产能，由于行业门槛过低、技术与资金含量要求不高而流入市场的低效型开发商将会被迫退出或被“吃掉”，一个草莽英雄时代已经一去不复返了。

需要引起注意的是，35%的自有资金比例规定，实际上是一种促进行业市场积极、规范发展的指引。在过去，开发商拿银行的钱套利，风险意识淡薄，破产、烂尾的情况并不少见。当自有资金要求提高后，迫使开发商主动提升责任意识，对于项目的精耕细作、自我行为的约束成为可能，烂尾的概率将相应减低，于国于民都是好事。当企业行为趋向规范后，行业和市场的规范也非难事。当然，要规范，牺牲是难免的。

不过可以肯定，破产或挤出不会形成大的冲击波，至少不大可能出现30%的企业关门的局面。因为中国的多数企业早已完成资本的原始积累，说他们缺乏资金实力显然不真实，而且我们也不能简单地以企业数量的多少来衡量行业的洗牌情况。实际上，企业的应对措施和资本组合渠道还是比较灵活的。在过去两年里，中国市场已开启了一个兼并重组、联合开发的时代，像万科、招商局等大型企业已在尝试异地联合开发，而一些耗资巨大的项目则会引进外资补充缺口。

兼并重组或联合开发，实际上是市场化进一步加强、行业竞争进一步加剧的征兆。当行业秩序受到整肃之时，早已潜入境内或引而待发的海外资金、行业外资金将获得更加便捷的市场流入通道。一些外资要么收购项目，要么参股企业，陆续浮出水面。而一些拥有充足资金的行业外资本，近几年也通过公司甚至财团的方式独立或联合开发，轻装上阵没有包袱，市场前景是越做越好，份额也越来越大，赢利空间不容小觑。

眼下，行业外资本参与住宅开发的尚不多，而国际资本则仍埋伏在商用物业市场里，不过在近五年内，他们将会把收购、开发行动扩展到多个领域，今年流入资金保守估计可能会超过200亿元人民币。外资不断进入、竞争不断加剧，可以引发开发商的危机感，从而改善自身的管理水平和项目质量，这也是市场规范的需要。

但在近期，国内一些人士不断呼吁对外资（包括海外资本和行外资本）加以限制，这其实并非明智之举。稍加注意就能发现，房地产市场发育的26年里，住宅市场化转型有两方面内容：一方面是培育（国有和民营的）本土开发商；另一方面就是吸纳多元资金。在10年前即1996年的22278户开发企业中，中外合资就达1567户、中外合作的有417户、纯外资的有337户，外资在国内市场的立足并非突如其来，而是有一个渐进的过程。其对中国房地产的市场化、对住房水平与技术要求都起到推升与拉动作用。

国家对资本不可能简单拒绝，只能有效规划和引导。由此可以预见，未来的市场将会是一个国际化程度不断提升的市场，其特征是企业规模与实力健全、资金与技术门槛较高、开发主体类型多元化。

(作者：章剑锋 )