中国网：各位网友大家好，欢迎大家收看中国网《两会天天评》系列访谈节目，今天我们要同大家聊的话题是房地产，2009年各地房价普遍暴涨，打碎了众多“蜗居”者的安居梦想。楼市不再仅仅是一个经济问题。新年伊始，中央和地方政府频频出招，力求稳定楼市。这一系列政策措施的出台能否达到预期成效，政府宏观调控房价政策重点应该落在何处？今天我们两会天天评节目邀请到北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科，一起来评评房地产。

高房价的理由

[解说]2009年12月31日，国务院下发了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，海南岛楼市一下成为无数人争抢的“香饽饽”。这个位于中国最南方的热带海岛，已成为一片燃烧的土地。

中国网：我们说到特别热门的话题是房地产海南的话题了，自从海南国际旅游开发岛的规划出来以后，我们就看到上百家的地产开发商拿着上千亿的资金进入海南跑马圈地。这个现象是否是引起现在海南房价快速上涨的主要原因？

冯科：我想海南国际旅游岛的政策是主要的推动因素，你刚才讲到上千亿是比较少的估计，就我们估计现在在银行帐上趴着准备进去的接近五千个亿，另外海南省政府也是暂停了新土地的审批，关于土地新的批出，还有土地的转让都受到了一定的限制，政府在有意识的在控制节奏。

[解说]业界人士认为，不少海外资金涌入海南岛也助推了海南房价。在山西煤矿和迪拜房地产市场上撤下来的浙江商人可不是一般的买房人，据说这次他们要带到海南岛的资金是将近三百亿。

中国网：政府有意识的控制节奏。很多朋友还是非常关心，这么多大量资金的进入，会不会引发房地产产生泡沫呢？

冯科：局部来看，有可能产生泡沫，因为我们看到海口还有琼海、三亚这些地方的房价，用一句话来说是一天一价，2010年以来，最疯狂的一天能涨5000块钱，平常涨几百块钱，那也是很正常的，叫一天一价。三亚的房价最高的房价已经是7-8万了，已经等于北京二环以里的高档住宅小区，从局部来看，肯定是存在一定的泡沫，没有疑问。

中国网：您刚才说海南房价上涨主要的原因主要还是规划的出台，除了海南国际旅游岛的规划出台以外，近期国家出台了一系列的区域经济规划，而且这一系列的区域振兴经济规划出台以后，有很多的炒房团是跃跃欲试了，您怎么看待这种现象？他们的投入热情是否是理性的？

冯科：资金的游资的涌动，既有长期的、也有短期的，有中期的，所以我们认为很难一下子从资金的性质上判断是投机还是投资的。国家成立了这么多重点规划区域，跟历史上的这种规划区域是不一样的，比如说我们是成立深圳特区的时候，深圳就发展的很快，但是成立不久以后，上海也成立了，但是上海就发展的比较慢。上海的浦东开发区成立以后，天津也成立了，但是天津发展的也比较慢。我们看到T字型前进，80年代是属于深圳，90年代是属于上海，2000年代的中后期那时候是天津，虽然他们的规划可能批的早、晚，但是它的进展节奏是不太一样的，所以尽管我们批了5-7个国家级的规划，我想他在推进的速度和次序也还是从时间上可能是有一个渐次推进的效益，我们讲沿海地区还是比较发达，东部地区比较发达，所以这些区域、国家级的开发区应该是从东到西，从南到北的这么一个梯次，这么一个方向。而且最近批出的地方要比过往30年发展的速度要快，因为中国经济发展到今天，不管是国家企业还是个人，都积累了大量的财富，大家有能力推动这些经济规划区的快速发展，可能发展推进的速度要快于前二、三十年珠三角、长三角、环渤海的区域。这是我的一个判断。

中国网：所以很多的投资者也是看好了这个机遇。我们刚才说到有很多炒房团是跃跃欲试，根据我们以往的经验，其实炒房团的投资行为更属于一种短期的行为，而这种短期的行为可能也被很多的普通老百姓不太认可的，因为他们的短期行为会导致当地的房价快速的上涨，也使我们普通的老百姓买不起房，我们应该怎么样遏制或者说抑制住他们的投资热情或者是消费行为呢？

冯科：对于炒房团来看，我想要分成几个层面来看，我们把它分成中央政府、地方政府、开发商、居民、炒房团，分为不同的团体来看，实际上他们是处于不同的阵营。中央政府希望经济稳定的运行，老百姓也希望房价不要上涨过快，大家能够买得起。但是地方政府跟开发商的想法不太一样，地方政府希望房价能高一点，多卖一点土地，开发商当然希望利润能高一点，在商言商，这个我们也好理解，就是利益群体的角度也不太一样。

至于对炒房团是否应该有所遏制，从全球的经验来看，所有的政府对炒房团的炒房行为有所规制，理由是房产不仅仅是一个商品，它是一个必需品，所谓的必需品就是它很少有替代品，食物也是必需品，我们不吃大米可以吃小麦、吃面包，甚至我们可以吃基围虾。美国反倾销以后，基围虾比猪肉还便宜。食品有替代品，住房没有替代品，你不买房子，不租房子，我们睡大街，他还是一个必需品，所以它具有一定的垄断性、排他性，它有一定的公共产品性质，从这个意义上，任何一个负责任的政府，都不能够放任炒房团，让房地产市场疯狂无序的发展。如果我们把房地产市场看作一个市场的话，它是一个政策市场，一定和政策密切相关，所以政府一定会干预调控。

2009年炒房团的背景，出现这么快速的涨价，这么多人去炒，除了跟大家对规划区的期待以外，背后还有很重要的因素，就是货币供给速度太快。比如我们从03-08年平均每年新增贷款是3.3万亿左右，我们到了09年一年就10万亿，大概是前几年的三点几倍，就是货币多了，什么多了就不值钱。房地产的产品作为一个综合门类，成本的构成里面，从重置成本的角度，具有一定的保值意义，所以也是吸引了很多的投资者去参与，这从侧面上也反映了货币供应过量，国内的投资产品不足因素，不仅仅是为了炒房而炒房，它还有一些背后的因素。

中国网：刚才咱们提到了一系列的效应，房价是快速上涨，一天一个价，或者是利率快速上涨、货币的发行，应该都属于不太健康的效应，我们怎么避免由于利好消息或者是政策因素带来的这些负面效应呢？

冯科：至于海南岛的话我觉得倒不用太担心，也许出台国际旅游岛的政策是一个正确的方向，我们两害相全取其轻，究竟是选择全国的泡沫还是选择局部的泡沫，还是选择没有泡沫，我们有三种选择，我们投放了那么多的货币不可能没有泡沫。我们当然愿意选择没有泡沫，但是不可能；是选择全国泡沫还是局部泡沫，我选择局部泡沫，三害相全取其轻。我们不提倡连自己都没有住房的还去海南投资。在全国、大面的范围进行调控，从策略来看，政府的这个策略未必是一种失误，也许是一种策略，要考虑宏观、全局的背景。你是最优选择、次优选择、劣等选择。那你不能做到最优选择没有泡沫，那你就选择局部泡沫，相比于全面泡沫还是要好一些。

重拳之下 楼市何去何从

中国网：刚才您跟大家聊天的时候提及到大家为什么看中房地产的投资价值，为大家分析了一下，我们也特别想知道，房地产应不应该作为经济的支柱产业呢？

冯科：应不应该作为经济的支柱产业应该是政府的一种表述，不管它是不是经济的支柱产业表述的存在，它实际上已经是。因为房地产09年占GDP的份额已经超过10%，再加上它的上下游，比如钢铁、水泥、建材、家用电器、装饰材料，要超过20%，我想一个国家的经济支柱假如有五根的话，它算一根，五根不算多，占20%算比较大的比例，不管你承不承认它是支柱产业，它在事实上已经是支柱产业。

中国网：“保八”的目标是不是对房价的高升起到决定性的作用？

冯科：你说“保八”需要我们做一个价值判断，就是“保八”对不对，至于是用房地产保还是用工业来保，是另外一回事，首先你涉及到“保八”对不对，我觉得“保八”是对的，为什么是对的呢？一个国家的经济增长有四大目标，我们通常讲宏观经济政策的目标是经济增长、充分就业、物价稳定、国际收支平衡，制定宏观政策，就是要保证四大目标的实现。所以中国所面临的最大问题就是充分就业问题，要保证充分就业必须经济增长保证一定的速度，才能实现充分就业，通过经济的增长率拉动就业，所以“保八”从经济学、从政策上讲都是没有问题的，至于它是不是为了“保八”造成房价过高，“保八”从价格判断上是没有问题的，在这种情况下我们不选房地产我们能选什么？房地产市场最终的需求是很庞大，就是刚性需求是很大的。他启动这个行业，就能够带动钢筋水泥、带动整个建材、汽车、家用电器等一系列的行业，在危机的情况下，我们不能再生产更多的工业产品，房地产又有刚性需求，所以启动房地产应对危机是“保八”的无奈之举。买房子是即时的，供应是滞后的，但货币的需求跟供应是马上就能实现的，这种错位就导致了过多的货币追求过少的房屋,导致房价畸形的增长。

中国网：说到房地产融资问题，我们看到我国国内还是来源于银行贷款，大家就想知道如何避免房价快速涨跌带来的巨大的金融风险。

冯科：银行的贷款模式是一种主渠道模式，它确实背负了比较重的风险。资本市场是一个风险分散化的金融配置体系，银行是风险集中的金融资源配置体系。

中国网：在中国应该怎么样来引导资本市场来分担这种风险呢？冯科：比如可以多发一些债券，搞一些上市的房地产基金，也可以让房地产企业，通过IPU通过买客上市让股民能够让股民自担投资风险。因为我们到了今天，在货币供应过多的情况下，09年很多房地产的购买不是一个自住性的购买，而是投资性的购买，投资性的购买最好是有金融机构去做，因为这样才有流动性。作为一个投资人，你究竟是买一个房地产公司的股票合算还是买房子合算？从金融来讲，买股票比买房子合算。买了股票有增长潜力、买基金有了增长潜力，你随时卖它有流动性。要卖房子很困难，不像卖股票一样，一秒钟可以在市场上卖出，卖一套房子不卖三个月、半年卖不出，流动性很差。深圳就出现过一个很典型的案例，叫做断供，断供不是还不起钱，而是他不愿意还钱，后来政府又规划，再继续填海，从海景房变成非海景房，从6万块跌回1万多，在6万块接受那波人不愿意再供楼了，风险银行就被银行背。所以投资客很容易出现断供，自住客不敢，自住的房子要是断供的话就扫地出门了。要避免房地产行业绑架中国金融和中国经济。

[解说]此外，市场监管力度明显加强。打击囤地、严控开发企业拿地资格、打击捂盘惜售等相关细节不断出台且执行力度明显加强。2009年闻名京城的顺义“地王”被无偿收回，开发商也因此损失了两亿元的保证金。

中国网：去年我们看到各地出现了很多地王现象，大家在思考，能不能探索土地出让的综合评标办法，防止地王现象的出现？

冯科：地王现象的出现跟我们的财政体制，跟我们地方政府的行为动机有很大的关系。中央政府跟地方政府1994年搞分税以来，增值税的大部分还有所得税的大部分都被中央政府拿走，地方政府要拿钱发展经济只有从土地出让金的角度，目前没有改变这个格局，是土地财政。所以地方政府在执行房地产刺激政策的时候会不折不扣，在执行调控政策的时候会打折打扣。为什么会出现地王，就是地方政府在刺激房地产政策的时候，积极推动、想尽各种办法。土地招牌挂制度看起来非常的公平、客观，但是也是地方政府打左灯向右转的表现。

中国网：我们看到国家一直出台宏观调控政策，应该怎么样加强地方的执行力度？如何对调控效果进行一些监管呢？

冯科：如果仅仅是从政策来看，现有的房地产调控政策，国11条已经足够了，如果把国11条全部实施，中国的房地产市场就要崩盘。我们只有用制度改革的角度才能够解决根本的问题，头痛医头、脚痛医脚并不能解决房价过高或者房地产市场一管就死、一放就乱的问题。制度上必须改革中央跟地方财税职责，把所得税跟增值税一部分返还给地方，把土地出让金一半交给中央，各种税种属于在分配比例上是均衡的话，地方政府就不会死捏着房地产不放，发展工业也能拿很多税收就发展工业，发展旅游业也能拿很多税收就发展旅游业，发展服务行业可以拿来很多税收发展大部分被中央政府拿走，只有房地产的土地出让金的大部分是归地方政府，所以它的税种、税制不平衡，如果不做此改革，不做根本的改革，仅仅调控房价，喊口号、下文件都是很难起到实际效果。

[解说]在中央连续出台房地产调控政策之后，政府调控力度明显加大，“国11条”之后，新一轮政策调控拉开了序幕，有关土地调控、税费调整、信贷金融、市场监管的政策纷纷登场。由住房和城乡建设部、财政部等九部委牵头，被誉为中国有史以来规模最大、覆盖最广的针对房地产调控政策落实情况的督查工作，正在以最快的速度展开。

中国网：说到调控房价，其实国家也是把增加商品房和保障性住房作为调控的重点，推进起来感觉难以落实，保障性住房和中低价格住房的推进，仅仅靠政策保障就可以了？需不需要其他的配套措施？

冯科：我觉得还是需要其他的配套措施，保障性住房还有廉租房的市场存在也是有必要的，市场的导向还是要鼓励大家走市场化的房子。假如你的薪酬超过6000、超过10000，那你不要想廉租房和经济适用房，如果你是城市里面比较贫困的弱势群体，有政府保障，这两部分要分开。两部分要分开的话，我们可以用更灵活的，就算保障性住房，也可以商业化运作，你靠地方政府筹集廉租房和经济适用房的钱，它没有积极性，整个城市都搞了廉租房和经济适用房，哪去要钱去，所以是雷声大、雨点小。通常经济适用房会卖给不适当的人，但廉租房的可能性就比较小，廉租房我也建议把它建造的不太舒适，40-60平米，建成筒子楼，中间是公共的洗手间、洗澡间，让你哪天收入一改变，就恨不得搬出去，只是解急救困。开着奔驰、宝马的人也不太可能去住廉租房，因为太不舒适了。但是把经济适用房搞成200、300平米，400、500平米，真正需要房子的穷人买不上，哪怕500块钱一平米，他也买不到，这样往往会被错卖掉，所以我不太赞成搞太多的经济适用房，要解决社会矛盾，就搞廉租房。

从形式上来讲，依靠已经政府落实很困难，应该学习香港，用资本市场的体制，像香港的领汇基金就是把所有廉租房的地下停车场，超市的商业面积做成一个基金打包，把每年6-7%的资金收益交给市场有闲散资金的人，募集的钱再发展新的项目，用市场的机制来为穷人解决居住困难，我想应该是下一步政府要更多考虑的问题，而不是靠行政的命令来完成。

[解说]近段时间，上至中央、下到地方纷纷出台各种政策遏制房地产过快上涨。在楼市密集调控政策之下，已出的调控政策对市场产生了明显的影响。去年火热的楼市成交量出现“垂直滑落”。

中国网：接下来问的这个问题是很多网友都比较关心的问题，请冯主任给大家分析一下，现在中国目前房地产的周期应该是处在一个什么样的周期，是繁荣期还是增长期呢？

冯科：我觉得既不是繁荣期也不是增长期，而是一个错乱期。只要你放开房价就猛涨，你一收紧，它就死掉。

中国网：在这样的情况下，您认为下一步中国政府应该把调控的政策重点放在哪里？

冯科：重点是应该放在改革，改革制度，理顺整个房地产的机制。只要政府控制有指标的短缺的物资都有审批和权利，政府参与其中，用一句话讲是与民争利，这个市场就不可能正常，如果在土地供应市场，地方政府的利益过于强大，房地产市场就是一个错乱市场，既不是牛市也不是熊市，就会一管就死，一放就乱。要逐渐淡化政府在房地产市场的利益，从制度上改革，才有可能变成一个正常的市场。

中国网：从制度上进行根本的解决。从宏观方面，政府的作为应该体现在哪些方面？

冯科：宏观调控是一个短期的政策，制度是长期政策，用改革来解决问题。假如你不改革了，用短期政策来对冲，最简单的就是信贷，约束消费者投资人、买房人的信贷，跟约束开发商的信贷是最有效的。首付提到40，第二套房贷提到50，立马就会有很少人有购买意愿了。因为你没有财富支付能力了，首付要50，开发商贷款，自有资金率提高到50、60%，开发商也没有能力放大杠杆，有多少能力就做多大的事，立马这个市场就消停了。要从短期政策来看，信贷政策是最有效的。

中国网：今天非常感谢冯主任作客《两会天天评》节目，也希望各位网友能够在明天继续关注中国网《两会天天评》系列访谈节目，我们下期再见。

冯科：谢谢大家。(完)

（责编 文字：王瑞芳\主持：汪洋\导播：李哲\摄像：高聪 李异涛\图片：王锐）