从目前情况来看，中国对房地产市场的政策调控在今后两三年内不可能取消  

中国房地产市场似乎患上了和股市一样的病症，需要用“政策”这剂猛药来医治，只不过与股市不同的是，股市需要用利好的政策来刺激，以使股市繁荣，而房地产市场需要用严厉的政策来打压，以使其过热的投资和过高的房价降温。

2005年在中国房地产市场上打拼的“老总”们大概是最烦心的一年了，因为在这一年里，一系列针对房地产市场的打压政策相继出台，而这些“政策”猛药似乎也收到了一些成效，先是上海市高涨的房价回落，然后是全国房地产投资增长幅度开始下降。

但是与中国的经济发展现状和中国居民的收入水平相比，房地产投资以及商品房销售价格仍然处在高位。特别是商品房销售价格从全国来看并没有下降，反而还在上涨。

据国家统计局统计数字显示，2005年1-11月，全国房地产业固定资产投资达 14825.90亿元人民币，比2004年同期增长了23.6%。房地产业固定资产投资占到了2005年1-11月全国固定资产投资总额的23.4%。商品房零售价格2005年11月比2005年年初上涨了700多元人民币，而且这期间是逐月都在上涨。

显然，2005年中国房地产市场的政策调控只是使得房地产投资增长幅度有所下降，但增长趋势并没有改变。面对这种状况，2006年中国的房地产市场是否还会像2005年一样经受“政策”的打压呢？

06年开始实施的政策

2005年中国颁布的防控房地产过热的政策，有一些是从2006年1月1日开始实施的，其影响已经从颁布之日起就显现了出来，2006年带来的影响将更大。这些政策主要有：

大户型的商品房预征土地增值税

2006年1月1日以后，房地产开发企业出售、预售的商品住房发生预缴土地增值税税款的行为，凡单栋号内户（单套房间）平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。

根据规定，对于房地产开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整。从2006年开始，房地产开发商应在办理土地增值税项目登记手续的同时，在2006年3月底前填写《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表（附表）》，主管地方税务机关据此判定是否预征土地增值税。

房屋贷款执行新利率

2006年1月1日起，商业住房贷款将全面执行新利率。根据规定，2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将从2006年1月1日起，按照以下标准执行：截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；截至2005年12月25日20时，客户仍积欠本金和利息的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。

新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准

建设部颁布的《民用建筑节能管理规定》于2006年1月1日起实施，按照规定，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。从2006年1月1日起，所有房地产开发企业都应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。

闲置土地的公示

2006年，闲置土地的公示成为中国国土资源部门工作重点之一。对过去审批以后没有在规定期限内使用的土地，国土资源部门将进行公示，对一些土地用途进行限制，投资额度和建筑高度超过政府规定必须叫停，利用税收政策加大闲置土地的利用，保证集约、节约用地。

2006年1月16日，北京市有5块已经批出的土地因闲置被收回。凡是被收回国有土地使用权的项目，将意味着同时取消立项等批准文件，如果还要继续开发，就必须重新立项。

中国房地产业协会秘书长顾云昌认为，这些政策对中国房地产企业的资金、户型设计、技术含量都有更大要求。特别是对建设大户型商品房的限制和建筑节能的要求，将改变房地产商的经营运作方式，更注重房屋的质量，使得中国的房地产业在符合了大众对住房的需求的同时，向更健康的方向发展。

而房屋贷款执行新利率将使靠贷款购买多套住房者减少，闲置土地的公示和回收，将给对于资金短缺的房地产企业戴上“紧箍咒”。这等于掐住了房地产交易的两端。最大的好处就是可以防范金融风险。使得带有投机性的购房者和建房者减少利用银行贷款投机的机会。

06年可能会出台的政策

如果说2006年开始实施的政策还是2005年调控政策的延续外，2006年可能会出台的一些政策，对中国房地产商来说影响将不亚于2005年。

建设部部长王光焘表示，2006年，中国房地产政策要继续贯彻落实加强房地产调控的措施，以调整供应结构为重点，控制房地产投资规模，切实稳定房价。

因此面对2005年中国房地产固定投资超过2004年的现状，房地产调控政策不可能会放松。

首先可能是二手房交易将征20%个人所得税。2005年，一直处在争议之中的“二手房交易是否开征20%个人所得税”的政策，预计在2006年要执行了。

虽然目前国家税务总局和建设部都没有肯定的答复，但他们也并没有否定，其实二手房交易征收所得税并不是一个新话题，中国个人所得税法规定，财产转让要交个人所得税，但事实上，为了鼓励居民购买住房，各地政府一直采用各种方式对二手房交易免征个人所得税。

最近国家税务总局官员重申，二手房交易必须缴纳个人所得税。

如果二手房交易开征个人所得税，而且税率达20%，那直接受到打击的就是靠炒房梦想发财的人。事实上这两年中国房价上涨，主要的原因就是因为炒房投机。一旦这些炒房者发现炒房不再赚钱的时候，他们将退出炒房行列。房地产商在没有炒房者支撑的情况下，房价也会理性的回归。

其次是物业税可能会开征。物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取。

全国工商联房地产商会会长聂梅生介绍，如果物业税开征，那中国的房价将大幅度的下跌，但是购房者的居住成本将大大提高，因为他们要交更多的税。

此外，聂梅生介绍，支持村镇发展的土地政策，对低收入住房的政策调整，以及准备多年的房地产抵押贷款证券化等将会是2006年新的政策举措。

当然，对房地产商来说，2006年还有值得期待的政策出台。

国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松介绍，2006年可能会有适用于房地产融资的新的金融工具出来。

巴曙松介绍，房地产基金在中国市场上已经有一些在操作，但是因为法律法规不透明所以往往采取海外募集等方式。最近北京的官员和学者成立了一个“中国产业基金主持人论坛”，有发改委、以及学界、金融界人士参与，已经召开了第一次会议。目前产业投资基金管理办法已经经过多次讨论，修订，基本法律框架已经具备了。

产业投资基金管理办法主要是指资金募集的，如果这个政策出台，那么中国房地产商的资金来源将有较大的宽松了。

建设部政策研究中心主任陈淮介绍，2006年会是一个鼓励住房消费年。“鼓励住宅消费,特别是自住型住宅消费将是2006年政策的方向。”陈淮说。

陈淮认为，2006年是中国“十五规划”向“十一五”规划的转折时期，中央政府希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给，而需求的扩张将是关键。在扩大消费需求中最有意义、对上下游产业带动作用最大的，仍然是住宅住房消费，所以2006年的经济政策中，鼓励住房消费将是扩大内需的核心内容之一。

国土资源部土地利用司司长束克欣表示，在2006年，国土部将继续增加普通住宅用地的投放量，继续停止供应别墅建设用地，对低密度住宅建设用地采取限制措施。这对渴望得到土地的房地产企业来说，无疑是个好消息。

支柱地位不变

“在今后一段时期，房地产业作为中国经济发展的支柱产业的地位不会改变。中国政府出台的每一项政策都是从宏观考虑，维护房地产稳定健康发展的。”中国房地产业协会会长杨慎说。

其实在2005年11月30日，北京召开的中央经济工作会议就重申：房地产业是中国现阶段重要的支柱产业和消费热点，既要坚持坚定不移的解决发展中的突出问题，又要坚定不移的促进其稳定发展。

房地产业对整个中国的投资影响比较大。目前房地产业固定资本投资在中国全社会固定资本投资总额中居第二位，仅次于制造业。而且据业内专家分析，未来5年，中国房地产的增长都将在20%。

杨慎认为，从2006年开始，中国的经济增长，外贸、投资的拉动将逐渐弱化，消费的拉动作用将越来越大。“我们国家消费的第一个领域就是房地产，住房处在严重的短缺状态，解决住房问题是个历史性的任务，所以住房消费将是非常重要的。”

杨慎说，中国房地产业在2006年开始将有一个新的战略，那就是要保持头脑清醒、冷静发展的方针，这对房地产业特别重要，“从目前的形势看，国家大的战略调整，以及未来五年规划的方针，乃至其他的政策的陆续出台，将对房地产业是一个利好的消息。”杨慎说。

国资委政策研究中心的赵晓也表示,预计中国外贸出口对经济增长拉动在2006年会出现下降,“在这样的情况下,维持房地产强化的地位,包括它的投资水平维持一定的增长速度,那么对整个宏观调控来说是非常重要的,所以我们的经济增长模式转向消费拉动时,一定是从住房的消费,也包括汽车消费着手。”

文：兰辛珍

供稿：《北京周报》杂志