中国房地产从1998年开始走向快速发展轨道，在住房制度改革的内在动力推进下，在城镇居民改善住房条件的强烈需求下，房地产业呈现出跨跃式发展，不仅极大地改善了人居住房条件，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米，增长到2004年25平方米，在城镇化快速发展、城镇人口急剧增长的同时还达到了人均每年增长一平方米的显著成绩。同时，房地产开发对于改变城市面貌，加速旧城改造步伐，扩大内需，促进经济增长等方面都发挥了巨大作用。

2004年初开始的宏观调控，重点是解决国民经济运行中的能源紧张问题，其中，一种普遍的观点认为是房地产投资增长过快直接导致了煤电油运的供需矛盾，因此，迅速降低房地产开发投资增长幅度成为宏观调控的主要任务，到2004年底，房地产开发投资增长幅度比第一季度下降了15个百分点，宏观调控效果明显。但与此同时，土地购置面积、新开工面积、竣工面积增幅都呈大幅度下降，导致市场出现了严重的供需矛盾，特别是在中低价位、中小户型供应短缺，土地招投标价格、建筑材料价格快速上涨的联动下，一些热点城市房价呈现快速上涨，有些接近20%的涨幅，有些项目已涨了50%以上。导致房地产价格居高不下，远远超过了普通居民的购房支付能力，另一方面也隐含着严峻的金融风险，因此，到2005年初的宏观调控，重点转向了稳定住房价格，调整供需结构，规范市场各方主体行为，同时继续控制投资规模。

最近几年的房地产市场宏观调控政策，已从过去单一的行政手段转向符合市场经济规律的经济手段为主，辅之以法律和行政手段，其中，金融、税收、土地政策对市场调控发挥了重要作用。

金融政策中，最重要的是从2003年开始，商业银行收紧了开发贷款，提出了更为严格的贷款限制条件，如不给土地出让金贷款，严格按照央行的规定方可得到贷款等，使房地产企业迅速意识到资金压力和风险。到2004年，国家又进一步提出了提高自有资金比例，商业贷款的受阻，使开发商被迫开始寻找新的资金供应渠道，在这种形势下，从2004年到2005年上半年，外资以各种方式迅速进入热点城市的房地产投资与消费领域。另外，从2004年下半年，配合宏观调控政策，央行两次提高个人住房贷款利率，明显抑制了一部分住房需求。这一系列金融政策的推出，导致开发和消费环节的资金紧张，抑制的过快增长的投资与消费需求。

土地政策中，最为严厉的有三项，一是所有经营性土地一律停止协议出让，全部实行招投标；二是清理整顿开发区，开发区数量减少了一半以上，建设用地，特别是房地产开发用地明显减少，带来投资与供应数量增幅下降；三是新的土地政策明确要严控新增建设用地，重点盘活存量土地（已批准租赁开发的土地），但由于拆迁难导致社会矛盾加重，各地已大幅度削减了拆迁计划，已批租土地形成有效供应进入市场举步维艰。这三项政策全部指向土地市场供应量减缓，到今年上半年，大部分城市出现了开发商持币待购土地，一块土地拍卖，竞争非常激烈的现象。在一些特大城市反映出的土地供应不足，以及市场预期不明确，再加上开发商的哄托炒作，导致商品房价格一直呈上涨态势。今年前三个季度，全国商品房价格平均涨幅分别为12%，10%和8%以上，虽然增幅逐月回落，但与去年同期相比，依然呈较大幅度的上涨，并且从今后发展趋势看，调控房价的任务非常艰巨。

2005年宏观调控中的税收政策效果最为明显，主要表现为两年内转让商品住宅，需要全额征收营业税，两年以后转让的非普通住宅，需要按差额征收营业税。这项政策对于打击投机行为作用突出，因为，短期炒作者，最为关心的短期内房价涨跌，但由于两年内全额征收营业税，导致很难判断未来房价走向，市场风险较大，如在两年内投资交易，则要至少涨幅超过8%，才能在扣除各种税费后收支平衡。因此，这项政策一出台，投机者迅速撤离了市场。然而在调节开发商超额利润方面，目前的税收手段明显不足，虽然早有土地增值税政策，但执行起来比较困难。当前的税收政策中，重点调节了流通环节，对持有环节征税，调整存量住房资源方面还明显不足。

当前，房地产市场面临的最突出的问题是市场化推进较快，但保障性住房跟进相对滞后，造成了房价过快上涨，低收入家庭支付能力不足的社会矛盾。“十一五”期间，国家将重点发展保障住房，尽快完善制度建设，让不同收入阶层都能寻找到适合自己的住房解决途径。其中，在住房保障制度建设中，不仅要保障城镇居民，还要把流动人口、拆迁居民和城中村居民等逐步纳入到保障范围内，为构建和谐社会打下良好的基础。

推进住房保障的最大障碍是住房档案不清和个人信用体系还没有建立起来。今后几年，各级政府主管部门都需要加快推进基础性工作，以保证各种保障制度能真正受惠于低收入家庭。

“十一五”期间，更重要的制度建设是建立一项房地产业的长效调控机制，并且是各主管部门协同作战，统一政策和目标，以保持房地产业的持续健康发展。如尽快出台物业税，对奢侈性、经营收益性物业征收物业税，调整有限的土地资源和收益分配，同时，减少流通环节的税种和税负，促进流通市场的繁荣，形成增量市场和存量住房市场的联动效应，优化配置住房和土地资源，保持房地产市场的长期稳定和繁荣。

加大金融对个人住房消费的支持力度，特别是低收入家庭和购买存量住房的家庭，充分发挥政策性住房金融－住房公积金的作用，降低贷款利率，丰富贷款品种，对中低收入家庭采取贴息或财政贴租的办法，提高住房支付能力，妥善解决各阶层的住房困难问题。

针对去年以来外资长驱直入中国房地产市场的问题，要加强对外资的监管力度，并根据我国国情，适当在一些地少人多，住房市场供需矛盾比较突出，土地供应短缺，房价上涨过快的地区，适度限制非本国居民购买普通住宅，以保证本地居民正常的住房权益。同时，尽快出台与多元化融资密切相关的法律法规，如产业基金法、企业发行债券、扩大规范发展信托业务等等，使外资投资中国房地产市场逐步走向规范化、合法化轨道。

从中国社会经济发展前景看、从广大城乡居民住房现状和改善住房条件的愿望以及城镇化进程加快等因素综合分析，中国房地产业将呈现长期发展和增长态势，关键是要建立有效的长效调控机制，规范房地产市场，保持市场的稳步协调健康发展。

（背景）

中国住房制度改革：

中国长期以来一直实行福利分房制度，即由职工所在单位无偿分配住房，职工工资含量中不含住房消费。从上个世纪80年末期开始住房制度改革，逐步把已分给职工的住房卖给职工，但进展一直缓慢。到1998年开始全面停止住房实物分配，改由发放货币化补贴，由职工自行到市场上购买住房。七年来，不论是住房市场化发展进程还是城镇居民住房水平，都已发生了巨大变化，人们住房水平普遍提高。随着住房保障制度的逐步完善，各收入阶层的住房水平都将逐渐得以妥善解决。

城乡居民居住生活水平变化情况

单位：平方米

年份    城市人均住宅建筑面积    农村人均住房面积

1978                      6.7                                     8.1

1985                     10.0                                   14.7

1990                     13.7                                   17.8

1995                     16.3                                   21.0

2000                     20.3                                   24.8

2003                     23.7                                   27.2

2004                     25.0                                   28.0

撰稿：文林峰（建设部政策研究中心房地产研究处副处长）

供稿：《北京周报》杂志