●2050年左右，我国老年人口总量将超过4亿，每10人中将有3个老人。仅从数字推断，“以房养老”值得推广

●不过，“倒按揭”型“以房养老”的推广之路还很漫长。要实际推行“以房养老”模式，更需要具备诸多先决条件

如今，“先买房后还债”的按揭理念逐渐在我国深入人心，中国老人又面临一种新的说法：有些美国老人退休后每月拿着银行的钱享受生活，临终前说，我终于把房子所值的钱全部花出去了。

这就是在国内热议的“倒按揭”型“以房养老”的模式。

◎“以房养老”适合国情吗？

“倒按揭”是什么

4月6日中午，春日里的上海阳光灿烂。杨浦区政立路580弄的值班室前，几位老人坐着小板凳围在一起聊天。每一个天气晴好的日子，几乎在每个居民小区，我们都能看到这样其乐融融的景象。根据4月3日发布的上海市老年人口信息，截至2005年末，上海1360万户籍总人口中，60岁及以上老年人口266万人，大约每5个人中就有一个老年人。

谈兴正浓的4位老人显然对记者所说的“以房养老”感到陌生，表示难以理解。而在附近的国定路600弄小区，61岁的韩许名、76岁的陈乐节都对记者表示，“养老金足够了，生活也挺宽裕”，不会考虑“把房子抵押出去”。

“倒按揭”，即“住房反向抵押贷款”，放贷对象是有住房的老年人，老人以自有住房作抵押，银行定期向其放贷，到期(老人去世后)以出售住房的收入还贷。其特点是分期放贷，一次偿还。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

其实，老人出租自有住房来“以房养老”，目前在我国已很常见。他们或者自己住小屋将大屋出租，用租金补贴家用；或者将住房整体出租，自己搬进养老院，用租金来支付养老院费用。

“倒按揭”的不同之处在于，协议履行期间，老人每月获得一笔养老费，同时保留住房的完整使用权，而老人去世后住房产权归银行所有。这是比较典型的美国模式。另有一种新加坡模式，老人去世后，住房的“剩余价值”(即住房房价减去老人获得的养老金总额)仍归老人的继承人所有。

60岁后房养人 “以房养老”适合国情吗

能够推广“以房养老”的，无一例外都是经济较发达、法制较健全、国民信用度较高的国家。如果将我们的国情考虑在内，“以房养老”恐怕暂时还不行。

以房养老尝试"倒按揭"尚属构想

先有绿地集团的二十一城孝贤坊叫响"一个忠孝两全的解决方案",后有市人大代表再次呼吁老年人以房养老,尝试倒按揭。记者与上海市公积金管理中心政策法规处联系,该部门人士出言谨慎,称该项工作还在与有关部门研究中,尚处初步构想阶段,目前没有具体的说法。

◎“以房养老”能否取代养儿防老？

我们需要“以房养老”吗

今年两会期间，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明建议推行这种“60岁前人养房，60岁后房养人”的“以房养老”模式。在我国老龄化形势严峻的背景下，这一话题立刻引起广泛关注。

全国老龄委办公室常务副主任李本公透露，中国已是老龄化最快的国家之一。截至2004年，我国60岁以上人口已占总人口的10.96%，65岁以上人口比例也达到了7%，超过国际通行的老龄化社会评判标准，已经进入老龄化社会，且处于继续加速的阶段。这意味着，未来必须由比例逐步变小的劳动适龄人口来抚养越来越多的老年人。

与此同时，我国1997年才确立社会统筹和个人账户相结合的社会保障制度，老职工没有养老金储蓄。为了确保离退休人员养老金按时足额发放，近5年来，中央财政基本养老保险的转移支付补贴金额高达2093亿元。

中国指数研究院华东分院副院长陈晟认为，“倒按揭”有积极意义，可减轻政府、社会和家庭的负担，让老人保持生活的“体面”和“尊严”。上海市老龄科研中心一位专家也表示，“倒按揭”作为一种补充养老方式，应该实施。

媒体报道中提到，上海等地已拟进行“以房养老”的试点工作，不少报道更是介绍了南京汤山温泉留园老年公寓率先“吃螃蟹”创立的“以房养老南京模式”。似乎“倒按揭”在我国很快就将形成如火如荼的势头。

但是，记者联系了有关报道所涉及到的上海市民政局、上海市公积金管理中心，相关负责人表示此事只是“刚刚起步，没有多少细节可以透露”。而据南京当地媒体日前调查，被广泛介绍的“南京模式”，从去年5月以来，其实一直是“只见雷声，不见雨点”。

记者除了在居民小区进行随机采访外，也走访了上海多家二手房和租房中介。力江房地产商城路店店长季殿银说：“不是很理解(倒按揭)，好像没有人来咨询过吧。”作为房产中介况且如此，即使从基本概念看，“倒按揭”型“以房养老”的推广之路还很漫长。

“以房养老”能否取代养儿防老 有心动有迟疑

“60岁前人养房，60岁后房养人”的“以房养老”观念，越来越受到人们的关注。

养老靠儿子还是靠房子？“以房养老”能取代传统的“养儿防老”吗？它究竟是一把开启老年新生活的金钥匙还只是一纸画饼？

"以房养老"或成银行盈利新品 金钥匙or纸画饼?

“以房养老”究竟行不行，还要取决于金融机构。而眼下，对于“倒按揭”，国内各大银行和保险机构鲜有敢“接招”的。

银行或保险机构的难处在于，一方面国内的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测。

◎“以房养老”背后的责任缺失

产权人态度各不同

资料显示，上海九成的城镇老人和八成五的乡村老人希望在家中养老。目前，上海有8.9%的老人独居，36%的老人与配偶单独居住，却不愿进入社会养老机构，由此可知，老人在决定养老模式时，观念的力量还很强大。

观念之一，是传统的家庭和继承观念。“房子作为遗产的最重要一部分，总是要留给子女”。杨浦区政立路580弄的多位老人表示“以房养老，把房子养没了，难以理解”。

观念之二，是老年人的生活观念。陈晟认为，“以房养老”主要目的是保证老人维持原有的“有尊严”的生活，但记者所采访的大部分老人认为“吃穿住用行样样不缺、偶尔还能出去旅游一趟”，这样就满足了。美国老人那样拿着“倒按揭”的钱“满世界转”，暂时不可能成为中国普通老人选择的常态生活。

杨浦区国定路600弄小区一位65岁左右的大妈对记者说：“虽然我每月只有八九百块的退休金，吃饭什么的也够了，年纪大了也没什么更多要求。目前自己是有一套房子，但我不会把房子抵押的。”

陈晟和上海市老龄科研中心的一位专家，在采访时却对记者明确表示，无论是从理性还是从情感方面考虑，都愿意接受“以房养老”模式。陈晟笑着对记者说：“我想，我可以在退休前努力购买多套房子，而且多余的住房未必会留给子女。”

值得注意的是，愿意接受“以房养老”模式的人，往往不是建议推行该模式以解决我国养老难题的目标人群，他们大多有多处住房，收入不菲，预售给银行一套无所谓；而退休后收入急剧下降、退休前养老积蓄不足，理论上最适合这一模式的老人，却往往住房不多，更需要将自住房用于别的用途，例如留给收入同样不高的子女，留在手中以防疾病等。

需要诸多先决条件

作为一种新模式，人们对“以房养老”模式还是充满期待。要知道，当现在的少年开始老年生活时，也就是2050年左右，我国的老年人口总量将超过4亿，平均每10人中将有3个老人。仅从数字推断，“以房养老”很值得推广。

但是，实际推行“以房养老”模式需要诸多先决条件。

陈晟介绍，尽管“倒按揭”具有诸多优势，但在国外，也仅仅是把它作为金融创新手段和养老补充手段之一，并不可能作为主要的养老模式。

陈晟认为，要推广“以房养老”，有许多条件需要满足，比如：如何应对房屋土地使用权的70年期限、房产如何估价、倒按揭计划如何制订、如何激励和规范银行操作等。

此外，每个人的生存条件也是决定这一模式是否实行的关健因素。

记者调查了14位近一两年参加工作的青年人对于“以房养老”的态度，其中6人表示愿意接受，8人表示不会接受。愿意接受的理由包括：生活质量要保证，可能没有子女，老的时候经济独立将比较幸福等。不愿意接受的理由包括：“儿子养老子，房子给儿子”是固有传统，如果儿子不养老子，老子还要靠房子养，那养儿子干吗？

让青年人现在就思考养老的问题，似乎有些过早，但他们的所思所想透露出的信息和心态很有启示。

"以房养老"不必轰轰烈烈 看其背后的责任缺失

据资料显示，我国养老保险金的缺口越来越大，中央财政用于养老保险的拨款与5年前相比整整翻了10倍多。近5年来，中央财政对基本养老保险的补贴金额达到了2093亿元，这一数字是2004年中国GDP的2%多。养老问题确实迫在眉睫。但越急越不能忘记自己的责任。

先不说中国目前的房地产环境、金融环境适不适宜推出以房养老，就社会环境而言也有一些尴尬。

九三学社中央建议：推行以房养老应对老龄社会

据本报社会调查中心进行的调查显示，人们对仅靠养老金维持退休后的生活普遍缺乏信心，57%的人觉得养老还得“靠自己另外攒钱”。92.1%的受访者对自己“走不动以后”的生活感到焦虑，而37%的人认为退休后自己生活水平将“严重下降”。

在“未富先老”的国情下，如何切实解决好老龄人老有所养、确保他们的生活质量是摆在我国政府面前的大课题