6月28日，北京市对12家房地产企业的违规行为进行了通报处罚。与以往不同的是，北京市建委的此次处罚行为涉及面广、处罚力度大、后续措施完善，市场人士预测，此次处罚，有可能标志着，北京楼市的市场管理秩序进入一个新的阶段。

12家企业被处罚

近期，北京市针对一些房地产企业囤积房源、哄抬房价的行为，在全市范围内开展了专项治理整顿，6月28日，对12家房地产企业的违规行为进行了通报处罚。

据北京市建委的有关信息显示，北京万德福房地产开发有限公司、北京荣丰房地产开发有限公司、北京安乐大酒店有限公司3家企业，未取得预售许可证或未进行现房销售备案，擅自预销售商品房，对此违规行为，市建委执法监察大队依法进行了相应处罚，并在市房地产交易管理网进行公示。

与此同时，还针对北京恒兴置地房地产有限公司、北京永泰宏基房地产开发有限公司、北京玉泉房地产开发中心、北京九郡房地产开发有限公司、北京宏基源房地产开发有限公司、北京鼎成房地产开发有限公司、北京润丰房地产开发有限公司、北京住总房地产开发有限责任公司、北京住公房地产开发有限公司9家企业，不进行网上认购，向消费者公布与市房地产交易管理网公示楼盘状态不符的违规销售行为，在该管理网进行公示，并暂停其新项目的预售许可和项目抵押登记等手续。

据了解，6月1日至26日，市房地产交易管理网上共受理投诉442件，涉及企业118家，市建委已会同区县建委、房管局督促相关企业进行整改。

15天内须报整改方案

7月初，北京市建委的有关工作人员对记者表示，违规房产商15日内必须上报整改方案和整改结果。如果15日内未按期整改或整改不合格的，将对其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续进行不低于1个月的限制直至企业整改且完成验收后方可解除限制。情节严重的将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款，在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售。北京市建委的有关工作人员表示，北京市房产交易网实时公示全市所有合法可售商品房项目、楼盘信息；并公布每套房屋的面积、用途、户型情况和销售状态；同时公布项目签约成交均价、退订情况等信息，所有信息与政府交易管理系统联机，每日定时更新，消费者最迟第二天可通过网上查询前一天更新的有关信息。为保证自己的权益，消费者应及时查阅相关的信息。

近期市建委正在重点对开发企业捂盘、拒售商品房、哄抬房价、无证售房、不实行网上认购等行为进行专项整顿，购房者可通过市建委投诉电话，也可以通过北京市房地产交易管理网网上举报投诉开发企业的违规行为。

开发商互相告诫勿撞枪口

有开发商对记者表示，此次的处罚与以往不同，北京市建委的此次处罚行为涉及面广、处罚力度大、后续措施完善。以前，则由于影响和后续措施都不够而让不少人觉得有机可乘。

该开发商表示，此前，楼市火爆，开发商并不怕被暂停销售，停个把月，没准房价卖得更高，反而成了好事。但最近市场观望气氛浓厚，资金回收情况明显不如前几个月，在这种时候，如果受到暂停销售的处罚，可能会影响到全年的销售计划。更为关键的是“情节严重的将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款，在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售。”未售的房子一般都是位置、户型比较好的房子，价格一般会高一些，如果被强制公布，一次性集中销售，肯定卖不出计划的价格。在这种背景下，开发商最近互相告诫，不要违规，勿撞枪口。

来自北京市统计局的数据显示，今年1到5月份，北京市房地产开发企业完成土地开发面积155.8万平方米，比上年同期增长了96.4%。全市商品房新开工面积1019.9万平方米，同比增长49.5%，其中住宅新开工面积612万平方米，同比增长40.4%。三令五申后，囤地的企业似乎真的坐不住了。九部委新政严禁炒作土地，并对有地却不开发的情况发出了最后通牒。风雨欲来，昔日的“地主”们不得不积极活动起来，以防手中的土地变成了死地。

新政刺激土地私下交易活跃

“我现在90%以上的时间都用来找地了，几乎每天都在接待不同的‘地主’”，明天地产业务发展中心总监陈云峰的声音很无奈。

在一年前，陈云峰90%的时间都花在了销售上，近100万平方米的国美第一城和60万平方米的明天第一城，足以让他忙得不可开交，但是现在两个项目相继从住宅销售转向商业销售，土地储备显得格外重要，虽然还有昌平的项目做缓冲，但陈云峰的工作重心还是转向了拿地。与此同时，新一轮调控的启动，让陈云峰的选择一下多了起来。根据9部委新政，土地管理部门对超出动工开发期满1年未动工的，从高征收土地闲置费；满2年未动工的，无偿收回土地使用权。对虽按期动工但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。这让手中有地却没法开发的“地主”们纷纷活跃起来，寻找合作方。据陈云峰透露，他最繁忙时，一周内就要接待9个项目来谈转让，而新政前，一周也就是一两块土地而已。忙碌的不仅仅是陈云峰，与此同时，北京还有数百个开发商都在积极地寻找合适的地块，谁也担不起开发步骤停滞的风险。

“个人感觉上，这一轮新政对‘地主’们的刺激比3年前的‘8·31’还猛”，陈云峰告诉记者，“从最近接触的土地看，相对于新政前，‘地主’们的口径明显务实多了，不仅态度好了很多，而且价格也有所回落，不像原来那样死咬一口价了。”

内情复杂阻碍成交

阳光100置业集团副总裁范小冲也在忙于寻地，但是，自从2001年开发了北京阳光100项目后，阳光100置业集团就再也没在北京开发过新项目，“找到一块合适的地块太难了”。

据范小冲介绍，阳光100对地块的选择非常慎重，只考虑那些在开发模式、产品类型、目标客户群、项目规模等方面和其开发理念比较吻合的地块，对价格偏高的地块、涉及拆迁的地块、有复杂内情的地块，一般都不予涉及。因此，找到一块合适的地块非常困难。“我们现在是在全国范围选择项目，相对于外地地块，北京合适的地块太少了。”今典集团董事长张宝全也表示，新政给那些有土地却没开发的“地主”很大压力，寻找合作方的要求比较迫切，从大环境上看，比较有利于开发商拿地，但是，交易情况的复杂性严重阻碍了土地成交。

记者了解到，除了公开的招拍挂之外，土地私下转让的成功率非常低，开价偏高、涉及拆迁、内情复杂正是主要原因。开发商不愿涉及内幕复杂的地块，但是私下流通的地块绝大多数都存在着种种问题。

警惕转让“溢价”可能

“新政实施后，我们公司接到的关于土地转让的咨询也增加了，但至今没有成功交易的”，中原华北地区总经理李文杰告诉记者，这些流通的地块与生俱来的缺陷注定成交会很艰难。

据李文杰介绍，目前市场流通的地块主要有两种，一种是“8·31”没有过关的项目，原地主需要找投资者，一起做一级开发，然后再走招拍挂公开交易形式，争取拿到土地开发权。“这类土地未来的不确定性很大，一旦进入公开市场，谁都可以进入，最终落到谁手里很难说，所以，交易风险很大。”另一种土地是“8·31”过关的地块，但因为资金链断裂、股权纠纷等原因，开发商需要进行转让。“这类土地一般内幕比较复杂，接手就意味着要处理种种很棘手的事务”。因此，李文杰认为，相对于这些前景不甚明确、风险又比较高的地块，公开交易地块虽然价格较高，但胜在手续简单，对于大品牌开发商更适合一些，而私下交易的地块可能更适合运作相对灵活的中小公司。他提醒这些公司，在寻找地块时，一定要清楚地块所有公司的债务和固定资产，慎重考虑转让过程中的“溢价”。

鲁欢