特别策划：九部委出台房产新政

地方配套政策的全面跟进，似乎没有如人们预期的那样迅速。正是因为这个原因，“九部委意见”落地至今，京城楼市在政策层面上仍然留有不少悬念。目前最被关注的三个悬疑，一是在住房供应结构上，按照“九部委意见”，90平方米以下户型必须超过开发建设总量的７０％，但这个总量针对的是地区还是项目，至今不得而知；二是在房贷首付20％的适用人群上，要求是“购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的”，但如何准确界定住房是否为自住，还需探讨；三是别墅供地早已下了禁令，但官方至今没有发文正式定义别墅，禁令因此面临实操难题。

我们期待细则尽早出台，破解这些悬疑。当然，对于楼市大众来说，政策的稳妥和行之有效，比起出台的速度要重要的多。

■悬疑一：“90平方米以下占70％”——针对的是地区还是项目？

●背景：“九部委意见”第二条指出，自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。

●分析：政策出台后反响强烈。在“90平方米”和“70％”两个数字上争议最大。首先被提出的是，“套型建筑面积提法较为陌生，90平方米到底是多大？”其次是“90平方米以下占开发总量的70％，这个总量针对的是地区还是项目？”事实上，这项政策出台后，不少人认为90平方米指的就是建筑面积，而70%的规定针对的是项目，即要求每个项目中90平方米以下的户型都要达到开发面积的70％。

两天前疑问终于有了答案。建设部房地产业司司长沈建忠指出，“套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积。70%的比例是地区总量概念，即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%。”

但就在疑问解开同时，沈建忠提道，“具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少，要看各地区的实施细则。”这句话相当于布下了一个新的疑问——北京将执行怎样的规定？业内人士指出，“关于比例问题，早期显然倾向于针对每个项目。现在提出按地区总量来控制，一是难以实际操作，二是调控力度小了不少。”

据了解，在解释“90平方米”和“70％”之前，建设部曾专门针对这项政策召开联席会议。而北京市建委也组织在京的部分房地产开发公司座谈，针对下一步的实施细则征求建议。“90平方米和70％是这次会议上讨论的焦点。”一位与会人员说，“开发商一致认为，北京的户型面积和结构不能‘一刀切’，应根据实际情况制订细则。”

●预测：“从目前的迹象看，开发商的反应显然已经对政策进展产生了影响。”业内预测，“北京下一步出台配套细则，涉及比例问题时肯定不会针对单个项目了。”

■悬疑二：“自住且90平方米以下可首付20％”——自住如何界定？

●背景：《九部委意见》第五条规定，从今年６月１日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

●分析：这项政策中，对“自住房”的界定成为决定贷款买房首付比例的关键因素。据了解，目前商业银行确定购房是否为自住，一是根据借款人的填报，二是通过央行“个人信用信息基础数据库”了解情况，三是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

但业内人士分析指出，“事实上，是否自住本身就很难界定。靠个人填报掌握信息基本上毫无约束。个人信用体系的约束相对有效，但因为目前体系尚未成熟，仍无法发挥较大的效用。加上银行之间竞争激烈，银行很可能会想办法放宽贷款尺度。”

●预测：看来仅仅依靠现行的“自住”判断标准，很难达到调控的目的。改变目前局面的办法，一是对“自住”界定标准进行有效补充。例如通过贷款者有无日常水电费和物业费为标准来确定是否为自住。尽管该方法可以在发放按揭后，以事后监管的形式发现部分炒家。但无法事前预防，难以控制。二是政府通过各种扶持手段促进银行个人信用体系的完善，真正实现信用体系的约束力。三是对两成首付比例的适用条件做更多的限制。

政府会不会出台细则来保证“自住”界定的准确性？目前多数银行认为，2成、3成的首付款比例，对房贷者的影响并不大。而行之有效的政策制定起来难度较大，“预计短期不会有针对此问题的细则出台。”

■悬疑三：“禁止别墅类土地供应”——别墅如何定义？

背景：国土资源部今年5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，规定从5月31日起，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也要进一步控制。

分析：事实上，停止别墅用地供应的政令早在2003年就已出台。去年也一直在强调此禁令。

“尽管国家明令禁止供应别墅用地，但目前许多类别墅项目仍在打政策的‘擦边球’，有些开发商以普通住宅立项，却用来开发低密度高档花园住宅。”国土资源部土地利用司副司长表示，将出台文件规范别墅定义，不排除将目前在北京、上海等城郊大量兴建的TOWN-HOUSE、低密度花园洋房纳入高档房，进行供地限制。

到目前为止，关于别墅的定义仍未完全明晰。除了日前举办的地交会上，国土资源部地籍司官员在接受采访时表示“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼的形式”，官方一直没有正式发文定义别墅。

预测：如果按照该官员的说法，除了独栋别墅，其他如联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅都将被确定排除在“别墅”外，也因此不会被停止用地审批。但这种说法能否代表官方表态还不得而知，目前也最多能被当作一个信号而已。况且建筑形式的定义，更应该归口于建设部门。由此看来，别墅定义的悬疑仍然没有破解。（晨报记者 杨舒萌 ）