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当人们对“国六条”实施细则中“套型建筑面积９０平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上”的规定争论不休时，北京房地产调控的一项新举措出台：轨道交通沿线地区的土地开发收归政府控制，不再采取市场“招拍挂”的方式，同时适量安排建设中低收入家庭住房，并限价销售。
如今，北京市在建轨道交通包括：５号线、４号线、１０号线、奥运支线、机场线，９号线前期准备也已经启动，未来４年内，北京市将贯通６条轨道交通线路。轨道交通引导城市形成合理布局，这张快速交通网沿线将派生出新的居住区。
据了解，将沿线土地开发收归政府，目的是为了让更多的中低收入人群住进这些新的居住区，使他们工作具备必要的交通条件。而在这一区域建限价房就意味着轨道交通沿线地带将涌现大量的中小户型住房。
目前令人关注的是，在城铁１３号线与地铁５号线北端交汇点的立水桥站北５０米，一个以３０－９０平方米建筑面积为主的小户型楼盘——东亚·奥北中心将于７月应时而生。其１３．２万平方米的总建筑面积几乎都做成小户型，这在轨道交通沿线的物业中是比较少见的。
“以市场为导向，建小户为青年。”东亚·奥北中心营销总监何宁在接受本报记者采访时阐明该项目的指导思想。她还提出自己的建议：青年购房首先要考虑清楚，买房子是为了更好的工作还是为了更好的生活？这是两种完全不同的需求导向。但无论哪种，有两点要注意：一是脚踏实地，不可以大为好、以大为美；二是要关注交通，不要将成本都耗在路上。
其实，这不仅是明智的购房建议，而且也是对中小户型项目建设的深刻思考。
据建设部发布的消息，截至今年４月底，４０个重点城市可售商品住房面积总量达到１００万套，套型面积在６０含平方米以下的商品住房可售面积约１２万套；套型面积在６０－８０含平方米的商品住房可售面积约１１万套。中小户型住房只占到可售房源的２３％。
与之形成鲜明对比的是，据一次全国性房地产市场调查显示，首次置业者首选中小户型的比例占到８７％。
记者近日通过对北京市朝阳区多家楼盘的调查发现，价格实惠、功能齐全的中小户型已成稀缺产品，参加工作不久的青年对户型结构紧凑、经济实用的独居和两居有强烈的需求。如朝阳北路的“公园５号”，４套一居室户型虽无一朝南，但在开盘时就已被卖光；即使是东四环外以提供中小户型为主的“海华堂”，８０平方米以下的小户型仅占２０％左右；２月１９日正式开盘的“远洋自然”，当天放出的１３０套中小户型房约半小时就被抢购一空。
因此，中小户型的建设市场需求很大，应该把以工作为生活中心的青年人作为最重要的客户目标，而且项目的交通条件是关键因素。何宁表示，东亚·奥北中心双轨交通与小户型的结合是为青年建房特征的本质体现，它不仅认真考虑到青年人以工作为生活中心的特点，还将中小户型产品精雕细琢，使景观、光照与空间充分结合，打造出精品青年社区。
业内人士认为，在现行招拍挂的土地政策下，土地价格往往被抬得很高，这样的土地特别是在城市中心地区不可能做成面向中低收入人群的项目。北京市规定轨道交通沿线的土地开发不再采取“招拍挂”方式，为中小户型房的建设创造了有利的条件。但由于中小户型房造价相对高、资金回笼慢、销售压力大、价格敏感度高，开发商缺乏建设的积极性，需要政府的鼓励，在政策上有所倾斜，在土地供应、土地出让金、税收等方面给予优惠。
也有一些开发商表示，在高价商品房聚集的地区如果大量兴建小户型房，不仅户数及居住人数大量增加，对公建、停车位等相关配套设施也将产生新的压力，开发商和社会的成本都会很高。然而有政府的支持，在离市中心距离较远的轨道交通沿线地区建设中小户型住房就可能会形成一定的气候。
东亚·奥北中心营销总监何宁认为，开发商在规划、建设一个项目时应更多地融入社会责任感，响应“国六条”等政策导向，最重要的是满足市场需求——为大多数购房者提供中小户型住房，就他们北京信永房地产开发有限公司而言，即始终秉持为青年建房的开发理念。因为青年购房群体需求庞大，是不可忽视的购房主力。
记者了解到，“在‘双轨生活’上构筑精品小户”是他们对当下小户型市场热点的把握。由于东亚·奥北中心处在城铁１３号线与地铁５号线北端交汇点的立水桥站北５０米处，使业主达到北京城东、西、南三个中心区域十分便捷；同时他们避免以往小户型的粗制滥造，提出不因面积小而缩减功能，不因面积大而浪费空间的设计理念，大部分房间布局方正，开间、进深比例适宜，功能区分布有序。
今年上半年北京新盘中，记者发现有不少是小户型。如位于朝阳北路的“苹果派”，总建筑面积４０万平方米，还有位于朝阳路边的小户型社区“阿曼寓所”。在双轨交汇的立水桥站周边即将形成几个小户型社区，如“明天第一城”、“东亚·奥北中心”西侧的“北京北”都在建设中。中小户型住房产品的竞争日趋激烈。
北京奥北轨道交通沿线的中小户型楼盘正面临集中放量，中小户型住房供应的增加对房价、需求和房地产市场将产生怎样的影响目前尚难判断。（记者 谢光飞）
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