2006年房地产市场发展预测

2005年以来，随着国家一系列宏观调控政策的相继出台并逐步贯彻实施，房地产投资增速过猛势头得到初步遏制，过热的购房需求有所降温，房地产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件，房地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。2006年，宏观调控政策保持稳定性，房地产投资和价格将在2005年的基础上趋稳。针对当前房地产市场中土地大量闲置和浪费、经济适用房投资持续下滑、部分自住型住房需求受到抑制等问题，完善房地产业宏观调控政策应坚持“有保有压、区别对待”的原则，鼓励居民生活必需的住房消费，同时，加快财政税收体制和房地产融资体制的改革，建立起房地产业持续健康发展的长效机制。

一、房地产宏观调控取得明显成效

1、土地开发面积增幅持续回落

2004年以来，土地市场的紧缩政策效果非常明显。1998-2003年全国房地产开发购置土地面积年均增长率为28.7%，完成土地开发面积年均增长率为23.5%。2004年，全国房地产开发购置土地面积39784.7万平方米，同比增长11.5%，完成土地开发面积19740.2万平方米，同比下降10.9%。与1998-2003年全国房地产购置土地面积和开发土地面积的平均增幅相比，2004年土地购置和开发面积增幅分别下降17.2和34.4个百分点。并且，土地开发面积出现1998年以来首次同比减少的局面。2005年1-10月份土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3%。作为房地产开发的先行条件，土地购置面积和开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束，从而抑制房地产投资的过快增长。

2、房地产投资增速过猛势头得到遏制

在紧缩性土地政策和金融政策调控下，一些开发企业对市场发展前景判断不明而选择放低开发建设速度，部分中小企业因资金紧张也造成开发进度减缓，2005年以来的房地产投资增长速度延续了2004年的持续下滑势头，5月份开始房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速的现象出现逆转。1-10月，全国房地产业开发投资完成额11769.35亿元，同比增长21.6%，增幅比上年同期回落7.3个百分点，低于同期固定资产投资6个百分点。从图1、2中可以看出，2005年房地产投资增长幅度均低于2003年和2004年同期的增长水平。自4月份以来，固定资产投资额增速开始高于房地产开发投资增速，且二者增速有进一步扩大的迹象。

虽然受政策影响，土地购置和开发面积增幅持续回落，商品房施工面积增长缓慢，但是由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给扭转了2004年增速回落的势头，竣工面积增速逐月提高,2005年前三季度，商品房竣工面积分别增长13.1%、16.3%和19.7%，1-10月份商品房竣工面积20250.31万平方米，同比增长19.6%，增幅比去年同期提高9.8个百分点，使去年调控以来竣工率低迷的状态发生了根本改变。

3、过热的购房需求得到初步抑制

2005年宏观调控的重点由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，通过税收政策和住房贷款利率的调整，投机性需求逐步得到抑制，房屋需求增速得到了控制。据人民银行统计，2005年前三季度个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。个人住房贷款增速减缓是其在多年高速增长以及实施房地产调控措施后的正常调整，也表明过热的购房需求得到初步遏制。

4、房价上涨速度有所减缓

稳定房价是2005年房地产调控新政策的主要目标。从政策效果来看，由于投机性购房得到初步遏制，房地产供求关系得到改善，为稳定价格创造了条件。10月份，全国房价行走在缓慢上升的通道内。国家统计局对70个大中城市房屋销售价格的调查结果显示：10月份70个大中城市房屋销售价格比去年同月上涨6.6%，比9月份涨幅高1.1个百分点，环比上涨0.5%，涨幅比9月份低0.1个百分点。从2005年7月份以来的数据看，70个城市的房价环比依次为0.4%、0.7%、0.6%、0.5%，体现出“涨幅回落但环比继续上升”的特点。另外，由于一些投机房由短期炒作被迫转为长期投资，使租赁市场房源供应量明显增多，房屋租赁价格在低水平的基础上继续回落。3季度，住宅租赁价格指数比一季度下降0.9个百分点。

二、当前房地产发展中需要继续关注的问题

1、房地产领域高耗能状况亟待改观

作为一个能源紧缺的国家，我国的能源浪费现象十分严重，单位能耗所创造的财富远远低于发达国家。我国创造每单位GDP的能耗比国际水平高出许多，是世界平均值的3至4倍，日本的11.5倍，美国的4.3倍，德国、法国的7.7倍。

建筑是耗能大户，根据国家发改委能源项目中心掌握的数据，我国单位建筑面积采暖空调的耗能量，外墙大体是发达国家的4-5倍，屋顶是2.5倍，单位建筑面积采暖和空调负荷是发达国家的2-3倍。按建设部颁布的建筑节能设计标准，到2000年，所有新建建筑的达标率只有5.7%，现有建筑能够达到建设节能标准的只有0.7%。目前我国既有建筑的总面积为400多亿平方米，其中95%以上是高耗能建筑。单位面积的耗能相当于气候条件相近发达国家的2-3倍。为了推进建筑节能，我国在1986年颁布了居住建筑节能设计标准，并规定从1996年7月1日起，新建筑必须实行节能50%的强制性设计标准，收到了一定的成效。但是，目前我国每年城乡新建房屋建筑面积近20亿平方米中，仍有80%以上为高耗能建筑。在全面建设小康社会目标的指引下，我国城镇化将加速发展，人民生活水平不断提高，21世纪头20年内，建筑业仍将迅速发展。据有关专家预测，到2010年底，全国房屋建筑面积为519亿平方米；到2020年底，全国房屋建筑面积达686亿平方米。如果任由房屋建筑大量消耗资源，将会严重影响到我国实现全面建设小康社会的宏伟目标。

2、大量闲置土地没有转化为市场有效供应

我国土地资源极度缺乏而需求十分巨大，但在房地产领域却存在着土地大量闲置和巨大浪费的现象。对比土地开发面积与土地购置面积指标可以发现，1998年以来，土地购置面积占土地开发面积的比例持续降低，差额逐年增大。2000-2003年全国土地购置面积占土地开发面积的比例一直维持在60%以上的水平，2004年该比值降到49.6%。据国土资源部统计，2004年全国城镇规划范围内闲置、空闲和批而未供的土地395.61万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%；其中房地产库存土地达10万公顷。2005年1-9月全国土地土地开发面积增速下降0.5%；土地购置面积和开发面积的差额由1998年的2379.2万平方米增加到2005年12609.8万平方米(见图3)。这说明开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。

3、房地产开发投资结构不合理

从物业类型的投资结构看，2005年1-10月份，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资不仅没有增长，反而下降11.1%，导致经济适用房供给比例由上年同期的5%下降到3.6%，加剧了房地产供给结构失衡的程度。

从地区结构看，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构开始发生变化，中、西部地区房地产开发比重有所上升。1-10月份，东部地区完成投资7854.08亿元，增速低于全国平均水平4.8个百分点，所占比重由去年同期的69.8%下降到66.7%；中部地区投资额1932.11亿元，增速达到32.9%，超过全国水平11.3个百分点，所占比重为16.4%，增加1.4个百分点；西部地区完成1983.16亿元，增长32.1%，所占比重比去年同期增加1.6个百分点，达到16.9%。东、中、西部投资结构的变化虽然向合理方向发展，但与三大地区2004年总人口比重37.9%、33.1%和28.6%相比仍然不尽合理。与此同时，部分地区投资增速远超全国房地产投资的平均水平，1-10月份全国有13个地区房地产开发投资的增速超过30%，其中安徽、云南、陕西3个地区超过40%。 　

(董月鲜：国家信息中心经济预测部)