中国产业分析报告

一、房地产开发投资增速降至2001年以来的最低点

1.土地开发面积增速大幅反弹

在经历了连续两年的低速甚至是负增长后，2006年一季度，房地产土地开发面积达幅反弹。全国房地产开发企业完成开发土地面积5284万平方米，同比增长53.3%。这一增长速度再现了2003年的高增长水平。

土地购置面积和开发面积状况

2、投资增速仍处于较低增长水平

2001年以来月度房地产投资增速

受政策影响，自2004年以来，房地产投资增速总体上处于下降通道。由于房地产市场发展前景尚不明朗，许多开发商投资意愿降低，一季度房地产投资增长20.2%，较高峰值（48.7%）下降了27.5个百分点。尽管如此，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占全社会固定资产投资的比重仍达24.1%。

2006年一季度份房地产开发投资总体情况

	实际完成投资额(亿元)		比重(%)
	自年初累计	同比(%)	自年初累计	去年同期
实际完成投资额	2792.68	20.2	100	100
其中：国有及国有控股	468.43	11.6	16.8	181
按工程用途分：
住宅	1887.54	23.1	67.6	66
其中：经济适用房	61.9	2.6	2.2	2.6
办公楼	120.74	1.2	4.3	5.1
商业营业用房	341.17	20.9	12.2	12.1
其他	443.23	13.9	15.9	16.7

其中，国有及国有控股投资468.43亿元，同比增长11.6%，国有及国有控股房地产开发投资完成额占全部投资的比重由上年同期的18.1%下降为16.8%。

3.中部地区投资增速高于东部和西部地区

2006年一季度，东、中、西部地区的房地产开发累计完成投资额分别达到1933.72亿元、420.35亿元和438.61亿元，同比分别增长17.6%、29.5%和23.6%，中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区11.9个百分点，高于西部地区5.9个百分点。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为69.2%、15.1%和15.7%。

从各地区的房地产投资增长情况看，2006年一季度，全国31个省(区、市)中有20个省(区、市)的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古、新疆、吉林、福建、湖北、黑龙江、广西七个省份，同比增长幅度在40%以上，其中，内蒙古增速最为强劲，一季度累计房地产开发投资增长达到325.5%。宁夏和西藏投资非常有限，同比分别下降22.3%和60%。

2006年一季度各地区房地产开发投资额及增长 (单位：亿元)

地 区	房地产投资总额	同比%	住宅投资总额	同比%
全国	2792.68	20.2	1887.54	23.1
东部地区	1933.72	17.6	1311.02	18.5
北京	216.34	13.1	109.58	31.1
天津	61.44	24.6	38.98	21.8
河北	68.86	26.3	47.88	27.5
辽宁	49.5	36.8	30.86	49.2
上海	251.3	6.2	169.48	-3.3
江苏	373.7	19.1	272.84	16.7
浙江	265.28	2.2	192.27	4.6
福建	142.5	58	91.28	55.9
山东	170.45	24.6	126.67	37.4
广东	318.64	21.3	221.67	23.5
海南	15.72	21.1	9.53	-3.3
中部地区	420.35	29.5	288.44	39.5
山西	12.93	39.2	8.75	123.2
吉林	0.39	62.5	0.3	66.7
黑龙江	2.82	43.1	1.32	2.3
安徽	96.61	20	72.07	40
江西	57.51	33.2	39.37	59.8
河南	69.16	39.7	49.02	51.8
湖北	94.39	43.5	60.43	49.5
湖南	86.53	16.5	57.17	8.7
西部地区	438.61	23.6	288.08	31.4
内蒙古	4.34	325.5	3.07	502
广西	52.47	43	33.91	36.8
重庆	100.87	25.4	58.72	34.6
四川	141.12	13.9	96.4	24.6
贵州	28.71	5.3	16.25	15.3
云南	52.78	35.4	38.1	38.4
西藏	0.04	-60	0.03	-70
陕西	44.34	26.9	32.45	32.5
甘肃	7.52	28.8	5.51	44.6
青海	1.74	6.1	0.96	11.6
宁夏	2.13	-22.3	1.55	9.2
新疆	2.56	101.6	1.13	66.2

4. 各物业类型房地产投资增速均有所下降，办公楼投资增速降幅最大

2006年一季度，在全部房地产开发投资中，商品住宅累计完成投资1887.54亿元，同比增长23.1%，增幅比2005年同期下降3.5个百分点；办公楼累计完成投资120.74亿元，同比增长1.2%，增幅比2005年同期下降22.6个百分点；商业营业用房累计完成投资341.17亿元，同比增长20.9%，增幅比2005年同期下降0.8个百分点。其他房屋累计完成投资443.23亿元，同比增长13.9%，增幅比2005年同期下降23.9个百分点。

在住宅投资中，以中低收入阶层为主要需求对象的经济适用房投资增速经历了连续14个月负增长后，于一季度开始出现转机，累计投资61.9亿元，同比增长2.6%。但由于前期投资持续负增长，经济适用房占房地产开发投资的比重仍然低于去年同期0.4个百分点。24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。尤其是普通商品住宅和一些中小户型的住宅还不多，廉租房没有成为解决低收入者居住问题的重要途径。我国房地产投资结构仍不合理。

2000年以来经济适用房投资变化情况（单位：亿元，%）

一季度，办公楼投资比重较去年同期有所下降，住宅和商业营业用房投资比重较去年同期上升。具体来看，住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为67.6%、4.3%和12.2%。受前一阶段投资增速持续下滑的影响，经济适用房开发投资占全部房地产开发投资的比重由去年同期的2.6%下降为2.2%。这对于解决广大中低收入居民的住房需求极为不利。

二、国内贷款猛增，定金及预收款继续负增长

2004年以来国内贷款和定金及预收款的增长情况（%）

2006年一季度，全国房地产开发企业累计到位资金5640.08亿元，同比增长24.8%。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金及预收款，表现截然不同。

定金及预收款自今年2月份出现了2004年以来的首次负增长，同比下降24.5%，一季度，定金及预收款延续2月份的负增长趋势，同比下降16.8%，其占房地产资金来源的比重由去年同期的34.9%下降到23.3%，下降11.6个百分点。定金及预收款的大幅度下降反映了购房者信心不足，房地产市场尚未走出观望。

银行贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升，今年一季度，国内贷款猛增48.5%，远远超出去年同期水平。与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重提高至25.8%，创2004年以来的最高纪录。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信心不足、房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。

面对紧缩性的金融调控政策，为了确保房地产开发的正常进行，开发企业被迫提高自筹资金的能力，尤其是追加自有资金以保证开发项目的顺利进行。因此，企业自有资金增长加快，比重提高。一季度，房地产企业自有资金1165.81亿元，同比增长33.2%，其占房地产开发资金的比例由去年同期的19.4%提高至20.7%，提高了1.3个百分点。

2006，资金来源中利用外资开始下降。一季度，房地产开发利用外资51.59亿元，同比下降4%，占全部资金来源的比重由去年同期的1.2%下降为0.9%，其中外商直接投资35.09亿元，同比增长3.1%。

2006年一季度房地产开发资金来源

	到位资金(亿元)		比重%
	自年初累计	同比%	自年初累计	去年同期
本年资金来源小计	5640.08	24.8	100	100
国内贷款	1456.11	48.5	25.8	21.7
利用外资	51.59	-4	0.9	1.2
其中：外商直接投资	35.09	3.1	0.6	0.8
自筹资金	2024.54	30.3	35.9	34.4
其中：自有资金	1165.81	33.2	20.7	19.4
其他资金	2107.84	9.1	37.4	42.7
其中：定金及预付款	1312.81	-16.8	23.3	34.9
个人按揭贷款	430.32		7.6

三、商品房施工面积增速平稳，竣工面积增速加快

2006年一季度，商品房累计施工面积103062.07万平方米，同比增长23.3%，增速较2005年同期加快4.1个百分点；同期全国累计完成房屋竣工面积5657.16亿平方米，同比增长35.9%，比2005年同期加快22.8个百分点。竣工面积中，商品住宅完成竣工4503.35万平方米，同比增长33.1%，增幅比年同期加快近19.6个百分点。

2006年一季度商品房施工和销售情况

	单位	自年初累计	同比%
施工面积	万平方米	103062.07	23.3
其中：住宅	万平方米	79295.38	23.1
竣工面积	万平方米	5657.16	35.9
其中：住宅	万平方米	4503.35	33.1

四、一季度全国70个大中城市房价上涨5.5%

国家发展和改革委员会、国家统计局20日发布数据显示，一季度全国70个大中城市房屋销售价格、土地交易价格涨幅继续回落，房屋租赁价格、物业服务价格小幅上涨，但涨势平稳。

一季度，70个大中城市房屋销售价格涨幅比上季度回落1个百分点。涨幅较高的城市主要包括：大连14.9%，呼和浩特12.4%，深圳10.2%，成都8%，青岛7.8%；下降的城市有2个，分别是：温州2.5%，上海1.3%。 70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，比上季度回落1.2个百分点。涨幅超过10%的有3个城市，分别是：大连15.6%，呼和浩特14.4%，深圳10.4%；下降的城市有3个，分别是：上海4.4%，丹东0.8%，锦州0.2%。全国70个大中城市房屋租赁价格同比上涨1.4%，涨幅比上季度回落0.2个百分点；土地交易价格同比上涨5.7%，涨幅回落2.2个百分点；物业服务价格同比上涨0.2%，涨幅持平。

一季度，北京房屋销售价格同比上涨7.1%，新建商品住房销售价格上涨7.6%。

五、今年以来房地产景气指数稳步回升

3月份，“国房景气指数”为101.46，比2月份上升0.41点，比去年同月回落0.97点。

1、房地产开发投资分类指数为101.63，比2月份上升0.92点，比去年同月回落0.05点。一季度，全国完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。完成商品住宅投资1888亿元，增长23.1%。其中，经济适用房投资62亿元，增长2.6%。

2、本年资金来源分类指数为103.5，比2月份上升1.83点，比去年同月上升2.22点。一季度，全国房地产开发企业到位资金5640亿元，同比增长24.8%。其中，国内贷款1456亿元，增长48.5%；企业自筹资金2025亿元，增长30.3%；利用外资52亿元，下降4%。

3、土地开发面积分类指数为104.03，比2月份上升2.10点，比去年同月上升10.12点。一季度，全国房地产开发企业完成开发土地面积5284万平方米，同比增长53.3%。

4、房屋施工面积分类指数为105.38，比2月份上升0.47点，比去年同月上升1.93点。一季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3%。其中，住宅施工面积7.93亿平方米，增长23.1%；办公楼施工面积4469万平方米，增长17%；商业营业用房施工面积1.27亿平方米，增长23.6%。

5、商品房空置面积分类指数为93.81，比2月份回落1.24点，比去年同月回落10.36点。截止到3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。 (国家信息中心经济预测部供稿)