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中国小康指数独家发布
2005〜2006中国居住小康指数：62.4
房价收入比过高、物业纠纷问题突出、居住“贫富分区”趋势明显’
★ 文/《小康》研究部
2006年1〜3月间，《小康》会同有关专家就“中国居住状况”进行调查，通过现场调查、读者调查表回收和手机短信(共3458份)与新浪网网上调查(20917人)四种方式，对2005〜2006年中国居住状况进行抽样问卷调查。经调查组对收集数据进行加权统计，并参照有关部门的测量数据和大量社会信息，得出中国居住小康指数为62.4分，同比上升0.4个百分点（2004〜2005年度为62分）。
在五个一级指标中，主观和客观指标的权重比例为25%和75%。总体来讲，2005〜2006年间，中国居住状况有所进步，居住小康指数相对上一年度有所增长。尤其是“住宅配套及环境”方面，提高了5.2个百分点，但“住宅配套及环境”的二级指标“小区绿化”“医院”“学校”“交通”等项得分并不高。另外，虽然有些客观指标的打分有所提高，但是相应的主观指标在下降，因此导致该项总分在下降，比如“住宅建筑质量”，受访者对建筑装修污染、建筑节能效果的主观不满意导致该项得分整体下滑。
调查结果表明，受访者对房价收入比一项极不满意，由于房价过高，而且远远背离国际标准，导致贫富居住出现分区趋势。但在“社区关系”下的三项二级指标——“社区活动丰富状况”“邻里相互照顾情况”“社区管理完善情况”有所改善，得分有所增加。在一级指标“物业服务”下的二个二级指标——“各种软性服务”“物业费用”打分最低，该项得分也是五个一级指标中降幅最大的一项。
2005〜2006年度指标分数对比
一级测评指标 权重(%) 2005年 2006年 变化
目前的居住面积 30 70.6分 71.2分 0.8%
住宅建筑质量 20 60.2分 59.4分 -1.4%
住宅配套及环境 20 55.3分 58.2分 5.2%
社区关系 10 78.8分 79.5分 0.8%
物业服务 20 49.2分 48.3分 -1.9%
《小康》将居住小康定义为：居住小康的本质是一种和谐小康，即人与自然、人与人之间的和谐，在满足居住需求的同时，不透支资源，不破坏环境，注重建材的节能、环保，注重社区人际的沟通等等。
深入解读
“居者优其屋”面临三大问题
★采写/《小康》记者陶盈竹
“小康不小康，关键看住房。”住房不仅是人们最基本的生活要素，更是建设“环境友好型社会”的最小单元。从“居者忧其屋”到“居者有其屋”再到“居者优其屋”，每一个字的变化都是一次阶段性的飞跃。虽然本次居住小康指数得分有所提高，但是综合分析各项指标表明，中国的居住状况并没有达到“优”的阶段。
调查表明，受访者对房价收入比、物业公司与业主之间的关系、居住“贫富分区”问题非常敏感，反映出的问题比较突出，而对住房宜居程度、国家房产政策、住房公积金等方面主观评价也不高。这表明，“居者优其屋”对于中国百姓而言还是一个很远的梦想。
房价收入比严重背离国际标准
2005年，以打击炒房、稳定房价为主旨的宏观调控取得了一定成效，但一些大城市房价总体上仍居高不下，北京去年的房价仍上涨约20%，一向走势平稳的深圳房价涨幅创出新高⋯⋯
在《小康》的问卷中，受访者在回答“您认为在当地购买一套位置适中的两居室，需要您多长时间的纯收入”时，71%的人认为自己需要10年以上的时间，有的人甚至需要20年、30年。 那么，需要多少年时间能够买一套住房是合理的呢？专家表示，“房价收入比”是世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标，是指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。比如，某家庭的房价是50万元，他们的年收入是10万元，房价正好为年收入的5倍，他们的房价收入比就是5:1。目前，世界银行制定的房价收入比标准是5:1，联合国的标准是3:1。美国目前的比例是3:1，日本则是4:1，而中国的房价收入比例大约是10:1〜15:1。这表明，中国目前的房价不是一般的高。
物业公司与业主冲突升级
在《小康》的问卷中，物业服务是人们关注的重点，“各种软性服务”、“物业费用”成为众矢之的，高达83.7%的受访者认为这两项情况很差，只能打50分。据调查，2005年，各类物业纠纷案件呈上升趋势，仅北京市宣武区法院就受理2402件，比2004年上升了543件。
2005年10月30日7点10分，北京市朝阳区法院98名执行法官和法警兵分6路前往13个小区，采取“堵被窝”方式对57户长年拒交物业费的业主进行强制执行，其中16位被拘留。这是北京首批因拒交物业费而被拘留的业主，此次事件使得业主和物业公司之间的矛盾开始白热化。
许多业主对于法院强制执行的做法不满。他们表示，业主花钱却得不到相应的物业服务，打官司成本又太高，换掉物业公司又不可能，惟一能做的就是拒交物业费。由于目前缺乏对物业公司的第三方审计，业主利益得不到充分保障。
社会学专家认为，物业公司与业主之间的矛盾已经演变为一个社会问题，而社会问题显然不能靠一次简单的强制执行就能解决。《小康》了解到：在北京，有些物业公司涉嫌对为维护业主利益而出面交涉的业主代表采用暴力报复手段，引起业主广泛不满和愤怒。
居住出现“贫富分区”
不久前，住房要不要“穷富分区”的争论在网上掀起了很大的风波，网友们站在各自的立场，争论非常激烈。
实际上，如果没有政府力量介入，那么居住“贫富分区”已经并将继续成为未来的趋势。以北京为例，历来有“东富西贵南贫”的说法，老百姓聚积在南城，有权势的富人则居住在东城和西城。东、西三环以内的地带，各种商业设施齐全，房价普遍很高，每平方米1万元的房价并不鲜见，非普通老百姓的经济能力所能承受。
显而易见的是，居住不仅仅是富人的事情，更是平民百姓的大事。老百姓不仅仅要有一套栖身之所，也要对居住环境提出自己的要求，不仅要“居者有其屋”，还要“居者优其屋”，“优其屋”不应为富人层独享。专家认为，贫富分区不要人为地推动，也不要人为地阻止。“人以群分”也有利于社区的和谐和交流。
资料
《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称旧八条）
2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，明确提出八点要求，涉及房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面。
《关于做好稳定住房价格工作的意见》（俗称新八条）
国务院办公厅2005年5月11日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。它是旧八条的细化政策。
建设部定义的“小康住宅”十条标准
1.套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。
2.平面布局合理，体现食寝分离、居寝分离原则，并为住房留有装修改造余地。
3.房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内基础标准上提高1〜2个等级。
4.根据炊事行为要合理配置成套厨房设备，改善排烟排油通风条件，冰箱入厨。
5.合理分隔卫生空间，减少便溺、洗浴、洗衣、化妆、洗脸的相互干扰。
6.管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、闭路电视、空调专用线路。
7.设置门斗，方便更衣换鞋；展宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。
8.住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社区服务设施配套。
9.垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。
10.社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地的特点，有利于保护生态环境。
世界卫生组织(WHO)定义的“健康住宅”15条标准
1、 会引起过敏症的化学物质的浓度很低；
2、尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等；
3、设有换气性能良好的换气设备；
4、在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备；
5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17℃—27℃之间；
6、室内的湿度全年保持在40%〜70%之间；
7、二氧化碳要低于1000PPM；
8、悬浮粉尘浓度要低于0.15mg／平方米；
9、噪声要小于50分贝；
10、一天的日照确保在3小时以上；
11、设足够亮度的照明设备；
12、住宅具有足够的抗自然灾害的能力；
13、具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；
14、住宅要便于护理老龄者和残疾人；
15、因建筑材料中含有有害挥发性有机物质，所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住，在此期间要进行换气。
美国购房零首付制度
2003年12月16日，布什总统签署了《美国梦首付款法案》(AmericanDownpaymentAct)，这项法案规定每年两亿美元首付款资助计划，可以帮助至少60000个低收入家庭支付首付款和交易费用。《美国梦首付款法》将为购房的中低收入家庭提供一万美元或者是房屋买入价格6%的首付款资助。该项法案的目标是增加住房率，尤其是低收入和少数民族家庭。
英国和德国有望搭上REITs融资车
在美国和澳大利亚REITs(房地产信托基金)日益成熟、欧洲各国纷纷效仿、亚洲国家加速发展之际，一直在房地产信托发展上相对落后的英国和德国也有望在2006年搭上REITs这趟融资车。 2005年12月6日，英国财政大臣戈登•布朗在预算报告中宣布，2006年将在英国正式引入REITs。英国REITs的破冰信号受到多方欢迎。REITs意味着给房地产投资者巨大的减税优惠，对英国和德国的房地产市场而言是巨大利好。
重点关注
建筑节能： 徘徊了二十年的“能耗革命”
中国正掀起一场以降低建筑能源消耗为目标的“能耗革命”，使一直不温不火、徘徊不前的建筑节能开始由幕后走向前台，并成为这场革命的主角。
★采写/《小康》记者李秀江
缓慢推行了20年的建筑节能，现在被提到了国家战略的高度。
2月16日，建设部副部长仇保兴在国务院新闻办举行的新闻发布会上说：“2006年是我国‘十一五’规划的开局之年，降低全社会建筑能耗和资源消耗，是关系国家能源战略和资源节约方针的重大任务。”
其实，中国的建筑节能起步并不算晚，早在1986年，建设部就开始在一些城市推广建筑节能工作，但是由于种种原因，这一利国利民之举目前仍是步履艰难。
2005年8月，建设部组织实施了一次大规模的全国建筑节能实施情况调查，调查结果显示，2000年至2004年，夏热冬冷地区按节能标准设计的项目为19.98%，按设计建造的为14.36%，不按设计施工的情况较为严重，达到节能设计标准要求的建筑比例较低，建筑节能并没有真正实现节能的目的。
在中国能源日趋紧张的背景下，今年“两会”中众多代表和委员们一致呼吁：“重视降低建筑的能耗，积极推进我国建筑节能工作已经刻不容缓。”
在经历了20年的缓慢发展之后，建筑“不节能”的困境能否在“十一五”的开局之年有所突破？
中国建筑高能耗之痛
据统计，中国现有的400多亿平方米城乡建筑中的99%为高耗能建筑，建筑能耗占全国能源消耗近30%。由于高能耗建筑比例较大，仅北方采暖地区每年就多耗标准煤1800万吨，直接经济损失达70亿元。到2020年，我国还将建造约300亿平方米的建筑。
“也就是说，我们正以前所未有的规模和速度建造高耗能建筑，这些高耗能建筑将在近百年的时间内消耗大量宝贵的能源。”中国建筑业协会建筑节能专业委员会会长涂逢祥说，“如果不实施建筑节能，到2020年新建建筑中，95%以上还将是高能耗建筑，单位面积采暖能耗为相近气候条件下发达国家新建建筑的3倍左右。”
据测算，如果从现在开始能够实现建设部规定的建筑节能50%的目标，到2020年中国建筑能耗可以节约标准煤3.05亿吨，相当于目前整个英国的能源总消耗；空调高峰负荷将可节约8000万千瓦，相当于4.5个三峡电站的满负荷运转，由此可减少电力建设投资约6000亿元。中国能源紧张的状况将大为缓解。
“建筑节能的改造，不仅能够节约能源，还可以促进消费带动产业结构调整。”仇保兴副部长预测，中国既有的建筑中至少有1/3、约130多亿平方米需要进行节能改造，按每平方米改造费用为200元算，仅既有建筑的节能改造就有高达2.6万亿元的大市场。
建筑节能“叫好不叫座”
据专家测算：一个四口之家100平方米的房间，夏季空调每天消耗10度至15度电，若使用保温节能装修材料，每天空调耗电量将下降5度，一年电费可节省1022元到2044元。
既有社会效益又有经济效益的节能住宅，为什么“叫好不叫座”呢？建设部科技发展促进中心张庆风主任说：“严格按标准建造的节能住宅，节能保温的效果是比较显著的。但是成本也会相应增加10%，开发商的利润就会相应减少10％左右。这就是开发商不热衷的原因。”
“无论是开发商还是消费者都缺乏对建筑节能技术、标准及效果的真正了解和把握，都患上了建筑节能‘恐惧症’。”北京建华精英建筑节能技术有限公司总经理江良明表示，我国目前新建建筑项目大都是按照节能50%标准开发的，其属于建筑主体的围护结构保温系统的投入已经摊入了整个工程造价之中。所以，节能建筑成本的增加不是从零开始的，而是在原有基础上的增加，因此这种成本增加是有限度的。他分析说，仅以北京商品房项目为例，按建筑节能50%标准，投入在围护结构保温系统上的造价大约为60〜80元/平米，如果提高到节能65%的标准，投入成本大约为100〜120元/平米，两者相差仅为40〜60元/平米，如果把这种增加再摊入到总建筑面积，则只有15〜20元/平米，在这种范围内的成本提高，对于开发商和消费者都是可以接受的。
此外，目前热费收缴制度改革滞后，依然按照使用面积收取，消费者在短期内也感受不到节能住宅所带来的实惠，所以对节能住宅并不感兴趣。
其实，消费者并没有算清楚这笔帐，“买房款只是投入的一部分，住宅有70年的使用权，这70年中的维护、使用成本基本上与房款相当。比如买房需要50万元，在70年中水电费、取暖费、维护费用基本上也需要50万元，甚至更多。如果使用节能住宅，看似买房成本增加了，但如果综合考虑维护费用等因素，就与普通住宅相差无几了。”当代鸿运房地产开发公司副总经理姜鹏分析说。
另外，节能材料和技术滞后也制约了建筑节能的发展。北京嘉美风尚中心副总经理郑伟表示，国内的节能建材企业数量少之又少，部分厂家设备落后，新产品少，而且质次价高。在施工阶段，又面临着缺乏成熟技术工人的问题。建筑施工企业多数是专业知识相当贫乏的民工队伍，有的进口节能材料由于缺乏施工技术，房子建成后仍然不能达到节能效果。
建筑节能要不要强制？
正是由于多种因素的制约，在中国推广了20年的建筑节能正处于“政府监管乏力，开发商不愿意，老百姓不在意”的尴尬局面。
“已有法规的约束力不够和执法力度不够是主要原因。”第十届全国人大代表、北京市建筑设计研究院总建筑师李铭陶认为，目前多数地方政府对建筑节能工作缺少相关的政策支持，即使是已经建立起来的政策、法规和技术支撑体系也不尽完善，《建筑法》里缺少与建筑节能相关的法律条款。
南昌市建委副主任王向阳表示，建筑节能涉及设计、施工、验收等多个环节，光靠建设部门的力量远远不够。建委既没有太多强制力量制约开发商，也无法给开发商补贴、减税等方面的承诺，在推广过程中很难有具体执行力度。
“所以，我们必须克服种种困难和人为障碍，排除各方面的干扰，强制开展建筑节能工作。” 李铭陶认为，应该制定一部适合国情的《建筑节能法》作为现有的或者即将出台的各类法规、管理规定的主导性法律文件，这将更有利于建筑节能推广工作的开展。
持同样观点的还有广厦集团董事局主席楼忠福。3月8日，作为十届全国人大代表的楼忠福递交了《关于制定建筑节能管理国家指导标准的建议》的提案，呼吁国家制定建筑节能管理标准(强制)标准或指导性意见。
有专家认为，推广建筑节能光靠政府的投入和强制是远远不够的，这项工程必须进入市场，完全按照市场经济规律去运作，真正让生产者找到卖点，让消费者得到实惠。只有得到生产者和消费者的广泛认可，这项利国利民的工程才能获得长久的生命力。
2006年的破局之举
2006年1月1日，《民用建筑管理规定》出台，并进一步细化了标准的内容，提高了强制等级，强化了标准的执行力度。
2月8日，建设部发布了关于征求《建筑节能管理条例》(征求意见稿)的公函，《条例》规定，对不执行强制性节能标准的建筑，不予验收、不予评奖、不予销售。据悉，这是根据国务院2006年立法计划的要求，首次专门针对民用建筑节能进行公开立法。这预示着一套强硬的法律法规即将出台，建筑节能从此将有法可依，建筑节能工作也将走上法制化的轨道，并依法推进。
2月16日，仇保兴副部长在新闻发布会上表示，为了发展建筑节能，建设部和其他相关部门正在加紧制定对节能住宅消费者的经济激励方式，对于即将开征的物业税，购买节能住宅的消费者届时有望享受到减低征收税率或免收的“优待”。另外，北方地区正加快研究制定与供热体制改革相关的计价、收费等配套政策，解决节能“不节钱”的问题，调动消费者节能的积极性和主动性。
“对于开发商，我们也有一条政策。”仇保兴副部长说：“开发建设绿色建筑、低耗能建筑的企业，就可以享受墙改基金的返还，贷款可以拿到一定的优惠贴息。”
2006年开始，种种与建筑节能有关的利好政策不断出台，因此业内人士普遍认为是“一场暴风雨似的建筑节能革命即将来临”。
资料
美国的建筑节能政策
美国虽然在建筑节能技术研发推广上并不代表世界先进水平，但在节能政策制定上却有参考借鉴价值。加州在1970年代末就制订发布了本州建筑节能标准，此后，相继在1980年代和1990年代对标准作了几次修订，直至2001年推出最新版本的标准。加州节能标准分为规定性指标和功能性指标两部分，前者必须强制执行，后者提供达到规定性指标的各种方式和途径。美国还提供了便于独户住宅翻新或装修时节省能源的高能源效率房屋抵押贷款，并且对于节能建筑还给予税收上的优惠。
德国的建筑节能政策
由于纬度较高，德国冬季较长，建筑供暖耗能成为德国政府着力解决的一个关键领域。1977年，德国第一部建筑节能法规《WSVO》开始实施，在这个法规里，限制了建筑的外围护结构、热损失量。建筑师在设计建筑物时也必须提供严谨的建筑物能耗计算证书，以证明建筑物满足节能规范的标准。1982年，德国政府又将建筑节能标准在以前的基础上提高了25%。1995年，德国公布了新的建筑节能法规《WSVO’95》，结能标准在1982年的基础上再次提高了30%，并限制每平米的建筑能耗。另外，德国政府适当的提高了汽油和建筑采暖用油的税率，大大提高了能源的价格，促进社会各界节约能耗的积极性，促进了各种节能技术的研发应用。
英国强制建筑节能
英国规定，新建商用和民用建筑必须采用节能设施，使建筑的能源消耗降低40％。 节能措施包括改变传统的建筑设计思路、安装高质量热水和取暖设备、更多地采用绝缘材料和保温窗户。在强制性节水方面，强制安装的设施包括二段式冲水马桶和喷雾式水龙头。
3月“全国两会”代表、委员谈居住
“现在的楼盘均价，动辄八九千元甚至上万元，高得实在离谱。两会最该讨论房价问题——百姓安居，那是国计民生的大事!”
——全国政协委员杨先明
“地方政府出于财政收入的考虑，对于免费划拨土地的经济适用房建设也兴趣不大。但盖房子不能仅仅考虑富人阶层。就好比卖粮食，在粮食供应特别紧缺的情况下，单纯靠市场调节，粮食都卖给了富人，穷人还有活路吗？”
——全国人大代表史和平
“希望建设部制定一个时间表，比如2－3年，逐步提高商品房的预售条件，直至取消商品房预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现楼、现房交易。”
——全国人大代表洪可柱
“现在政府有关部门的重要任务之一，就是应当加强对房地产开发商不法行为的监管力度，积极解决房屋销售及售后出现的严重侵害业主利益的各种问题。”
——全国政协委员韩方明
“在解决中低收入群体住房问题上，政府应该唱主角，能否想办法阻止‘假穷人’购买经济适用房？同时严格控制购买群体，保障无房户、少房户、困难户的利益。”
——全国政协委员舒安娜
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